マンションの駐車場取扱い

佃 泰人

ご相談ありがとうございます。

まず、簡単に言うとマンションなどの区分所有建物に関しては共用部分と専有部分に分かれます。
問題の駐車場は通常共用部分に該当するケースがほとんどです。店舗部分は専有部分として、所有権の対象（住居などの部分を含め）になるものです。

ご相談の駐車場部分が共用部分であれば、専用使用権を持って駐車場を使用すると言うのが前提になります。この場合は駐車場代を管理組合等に支払うことになると思われます。

ちょっと難しい感じを受けると思いますが、簡単に言うと、その駐車場は誰のものか？と言うこと共用部分になっているのであれば管理組合との間で賃貸借契約を結ぶようになると思われます。
この場合は、駐車場代が発生するのが普通です。

ご相談の状況では、管理会社が共用部分だから駐車場代を支払って欲しいということを言っていると思われます。

さて、一般の住宅部分敷かないマンションの場合は、単純に上記のうちのいずれかだと思いますが、店舗部分を有しているマンションの場合はこれとは異なるケースがあります。

それは、マンションを建築する際の土地所有者が自分の土地所有権と等価交換といった手法で建築した場合などのケースです。
この場合、土地をマンション業者に売り渡す代わりに店舗部分の所有権を取得すると言ったものです。
この土地の売り私と店舗の取得が同じ価値であるとするのが等価交換といわれるものです。

このようなケースでは、店舗所有者が店舗運営のために駐車場を付けろと言った要望をするケースも多々あります。この場合の駐車場は店舗所有者の所有とするケースも多々あります。

ご相談の中に駐車場付きとあるので、マンション所有者が共用施設である駐車場の専用使用権を有しており、かつその使用権を第三者に承継できると言った内容である。
あるいは、分譲時の等価交換等により店舗所有者の所有とされている駐車場なのか？
これらの確認が必要であると考えます。

一つは管理規約で確認できると思います。
もう一つは、店舗部分の購入時の売買契約書や重要事項説明書を確認してみることです。


エレベーター等の管理費は直接その利益を受ける立場にないので払うべきかと言うのは確かに問題があると個人的には思っております。この場合、分譲時の所有者が、管理組合の定めた規約に合意しているかの確認が必要だと思います。
分譲マンションは販売時に分譲会社や分譲会社が指定した管理業者の定めた管理規約に同意するか、否かといった合意書を取ります。
最初の所有者がこの合意書に署名捺印していない場合は、その管理規約を承認していないと言ったことになりますので、費用負担については異論が発生します。

このあたりを確認されてみてはいかがでしょうか？

駐車場が共用部分で専用使用権での利用だと言うのであれば、（これが駐車場代を払えと言う状態）その専用使用権の承継の問題をご確認下さい。
専用使用権だと言うことが確認されれば、他の人の勝手な利用は停止する措置を取るよう要求しましょう。


もう一つ余計なことですが、これらの確認をする時は、管理会社を相手にすることになると思いますが、マンションの規約や使用する用語は一般的ではないので、十分にご注意下さい。その定義や意味合いは十分に確認しながら話を進めてください。
もしかしたら、駐車場部分についての取扱いが明記されておらず、これからあなたの同意をとろうとしているのかも知れません。

判断を迫られるようなケースになれば、「相談したい」と言って、ご自身の信頼できる仲間や知り合いに確認しながら話を進められるのが良いかと思います。

どちらが正しいとか、正しくないとかでなく、まずはしっかりと確認すると言う気持ちで対応されてはいかがでしょうか？

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回答日時：2009年5月16日(土) 14:00 JSTお礼のコメントを書く

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