住宅ローンと相続

佃 泰人

前回の続きでお答えします。

ローンを払い続けて相続が発生した場合の取扱いですが、ローンを支払っていること、建物の名義の１／２が本人名義であることから、残りの１／２のお父様の持分及びお父様の名義である土地全体に関して相続財産としての取扱いになります。お父様の持分に対して基本的には、お父様の配偶者に１／２、お子さんがお二人であればそれぞれ１／４ずつを相続することになります。
従って他の相続人と共有名義になり、よく相続で問題になるのはこのような共有の状態になることによります。単独名義であれば、処分も自由、改修も自由に行えますが、共有になるとそういうわけにはいかなくなる場合があります。
このような場合、対処法として一つは、遺言の作成、但しこれも完全ではありません。
もう一つは、相続後の遺産分割協議書の作成。こちらの方が話がまとまるのであれば、現実的であろうと思います。

舅に住宅の持分を購入してもらうと言うことは、ご主人の持分を金額として固定資産税相当額で振り分けて、金額を設定し、売買する方法が一般的です。この場合、きちんと売買契約書及び名義の移転や実際の金銭の授受をきちんと行っておかれるほうがよろしいと思います。

二世帯住宅の持分を持ったまま、当該住宅ローンを抱えたまま、他に住宅ローンを組むと言う場合、現在の年収から二世帯住宅のローンを含めて後いくら負担できるかと言う判断になると思います。
年収のうち２５％程度の返済負担率であればローンを負担できる可能性があると思いますが、それ以上になると、現在の子供の年齢や今後のことを考えると、借りすぎるよりはという感じがします。
当然これらの判断は、借りる銀行が判断しますが、目安は、年収に占めるローンの割合、借りいれする本人の勤務先や勤続年数その他の項目が考慮されると思いますが、全てが明らかになっているわけではありません。従って、貸す側（金融機関）の判断によるのが現実です。

お返事を拝見し、大変プレッシャーの掛る生活で大変な状況のようですね！
後、ほんの少しの気遣いで関係が変わるのかもしれませんが、得てして、ご本人は気付かれないものですよね。いづれにせよ、ご判断されるのはご本人やご家族でしょうから、ご主人ともよくお話されて決断されれば・・・と思います。
ご両親の面倒を任せたご主人のご兄弟にも、事前にお話をされるのが良いのではないかと思います。
そのあたりの経過をきちんと説明しておくことが、意外と重要だと思います。
まずは、深呼吸をしてから、ゆっくり平常心でお考え下さい。

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回答日時：2009年3月 1日(日) 15:03 JSTお礼のコメントを書く

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