共有名義の自宅の処理

佃 泰人

ご相談ありがとうございます。

離婚に伴う自宅の処分ですが、建物の評価額について知りたいと言うことでよろしいでしょうか？
この場合の評価額についてですが、ご指摘の通り、不動産鑑定士に依頼すれば、それなりの費用が発生しますので、この場合は、固定資産税評価額で行うのがよろしいのではないかと考えます。

不動産仲介業務上は建物の耐用年数（２４年とか２５年）で経過年数により減額していきますが、これも本来の建物の残存価値を示すものではありません。建物の耐用年数と言った要因から簡便に計算するためのものでしかありませんし、売却する前提の市場価格や周辺相場と言った感情が入りがちになります。

もっとも固定資産税評価額にどれだけの建物価値を示す内容があるかと言った疑問もありますが、今回のケースのような場合、大事なことは、評価するものの恣意性の排除にあると考えますので、客観性の強い固定資産税評価額で考えられるのがよろしいのではないでしょうか？

鑑定評価上は再建築価格や収益性等を含めた多角的な分析の結果、評価額を算定する方法がとられるというのが前提ですが、一律の基準であることの方が納得がいくのではないかと思います。

所有権の移転については、住宅ローンによる抵当権がある間に所有権の移転ができないわけではありません。ただ、現実に住宅所有者が住宅ローン支払い者でない場合、その所有権が不安定になるので、行わないのが現実的です。
住宅ローン支払い者が払えなければ、保証物として自宅を競売にかけられてしまうと言った物上保証的な状況になってしまうので行わないとするのが一般的です。

住宅ローン完済後所有権を移転することも可能ですが、それだと、離婚後しばらくしてからそれらの書類のやり取りをしなければならなくなりますし、離婚後にそのようなことで時間と手間をかけるのが嫌だということからトラブルになる場合もあります。
できれば、一括返済（金融機関に対して）上で、所有権移転するか？元妻が残債分を借り入れた後に、売却する形で所有権移転する方が、スッキリするのではないでしょうか？

例え、住宅に住めなくても、住宅ローンの残債がある間は、住宅ローン名義人に当然支払い義務が残ります。

離婚を契機とされる場合、以前の住宅ローン等を継続するのは、新生活にも影響を与えることですから、なかなか「心機一転」と言う形が取れない場合があります。

私自身は、ローン残債を負担・肩代わりしてもらえるような方向でまとめてもらい、スタートを始めたほうが良いのではないかと考えます。

大変でしょうが、しっかりと新生活を始めていくという方向性を基準に調停に臨まれてはいかがでしょうか？

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回答日時：2013年1月13日(日) 17:15 JSTお礼のコメントを書く

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