売却して抵当権を抹消するか、出来なければ保証している部分を支払うしかありません。

日野 秀明

お悩みの件、大変ですね。一般的なパターンを前提として今から述べさせていただきます。

【結論】
質問１.今後妻たち3人の兄弟が支払う可能性のある金額
　　　　→前夫が支払わなければ保証人となっている債務全額を負担させられます。（1400万）

質問２.住宅を売却する方法
　　　　→遺産分割協議書を作成し、お父様の名義を相続人に登記し直し売却する。

質問３.前夫にも支払わせる方法
　　　　→何を支払わせるのかハッキリしませんが、保証人として肩代わりした分は訴訟を起こして請求　　　　　することができます。（但し、本人に返せる資力がないと実際には厳しいです）


ご相談の内容を整理しますと、住宅ローン残債1400万で債務者は前夫、内訳は1000万は公庫ローン、400万は銀行ローン、公庫ローンの保証人は相続により配偶者兄弟、銀行ローン保証人は義兄、ローンを前夫が支払わない代わりに、相談者が立替えて払っていた（賃貸借のような形）かなと思います。

まず、前提として債務者が前夫ということは登記簿上の所有者は3/4は前夫で、購入時に1/4出資したお父様の名義が1/4であろうかとおそらく文面から察することができます。あくまで、この家の持主は3/4が前夫、1/4が相続人であるという事実を認識してください。（登記簿を確認しないと正確なことはいえませんが・・・）

ご相談者様は持主にローン分相当の家賃を払って家を借りているだけだという認識をもってください。よって売却するかしないかの意思決定も基本的には不動産の所有者が決めることです。
ですので逆に言うと、借りているだけなので、お金の貸し借りは前夫と銀行の問題で、ご相談者様は家を出てしまえば特に何も問題無く、問題は保証人になっている部分にフォーカスされると思います。


まず、確認していただきたい点はお父様の名義は遺産分割協議書を作成し、所有者の名義を相続した人に変更することは可能です。なので、まずお父様の名義変更は可能ということを認識して下さい。よって相続発生後に正しくは、前夫と相続人の名義となります。

また肝心のローン返済が滞り保証会社から支払いを求められている点ですが、この場合には物件価格にもよりますが売却して抵当権を抹消するしかありません。ご質問の売却方法ですが普通に前夫と相続人が売主となって売却すればいいだけなので何も難しくありません。ただ、売却してもローンを一括返済できない場合（物件価格が下がってしまっている場合）は自分達の貯蓄も足して返済するしかありません。
そこの部分は債権者との折衝になります。

また、もし義兄様のほうで400万都合して支払った場合には、前夫に対して支払いを求める訴訟ができます。これが前夫にも支払わせる方法となります。

なので、今とるべき行動は、まず家を売却に向けて査定を行い、今の状況で抵当権を抹消できるかどうか確認すべきです。できるならすぐ売って、抹消できないほどの差額が発生する場合には借入先と相談するしかありません。

このての話は大手の不動産仲介会社にいけば相談に乗ってもらえると思います。売却方法も彼らは熟知しているので一度お話されてみてはいかがでしょうか？


また確認ですが、この事案は、この文面だけで正確に判断できる内容ではありません。あくまで当職は一般的な考え方で述べているだけであって、当職はこのアドバイスに伴う一切の責任を負えないことをご確認ください。正確な判断は弁護士のところに行って相談されるのがベストかと思います。

ご参考になりましたでしょうか？

回答日時：2008年1月22日(火) 23:50 JSTお礼のコメントを書く

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