現実問題として・・・

佃 泰人

はじめまして。
賃借人との揉め事ですね。賃貸経営においては、たぶんに考えられる内容であり、多くの賃貸人、大家さんが悩んでいる問題が多々あります。
まず、今年２月から９月までと言う賃貸期間ですが、１年未満ですので、これは短期賃貸借と言って、建替え等の間だけの賃貸借でしょうか？であれば、まずは９月にきちんと退去していただくことです。この期間を後ろに余り延ばされるのは、このような賃借人の場合は良くないですね。きちんと期間を守って出て行ってもらいましょう。

さて、庭に置いた物置ですが、庭はアパートの１階等に付属しているものなのでしょうか？通常はそのような状態だと思われますが、であるなら、そこだけの賃貸借契約を結んでいなくとも、共用部分として利用が可能であると思われます。しかし、それは洗濯物を干すとかいった利用を想定しているもので、個人の所有物等を置くためのものではありません。（通常契約書に明記してあると思われますが・・・）だから撤去を請求するのは当然です。別に違法ではもちろんありません。
そこで、その請求に応じずにいる場合は、請求した事実だけきちんと確認しておいてください。退去後にそのような残置物がある場合は、敷金から撤去・処分費用を差引きましょう。お父様が撤去料等を負担する必要はありません。賃借人が預けているだろう敷金から差引くことができますが、退去時に賃借人等と立会をして、処理することが大事です。（後から文句を言ってくる人がいますから）
これは、室内の退去時もそうですが、あとから、これは知らないとか言わせないために、両者の立会が重要です。本当は、信頼できる不動産業者が代行するのがベストです。大家さん本人や本文にある不動産屋の立会はしないほうが良いでしょう。

また、動物飼育禁止の希望であったにも関わらず、それが契約書に書かれていないとなると、あなたのお父様（大家さん）はなぜそれに印鑑を押してしまったのですか？
その賃貸借契約のときに賃借人本人にも、ペット禁止の旨を伝えていないとなると、それを契約違反として、賃借人本人を攻めることは難しくなります。不動産屋はおそらくペット飼育については確信犯でしょうが、賃貸人が契約書に印鑑を押しているとなると、そのような不動産屋は、「本人も了解している」と言った内容で反論してくるでしょう。従って、自主的に不動産屋が自分の非を認めることは無いでしょう。となれば、部屋の修復費用の請求にも応じないと思われます。

実際にあなたが感じているように、仲介の不動産やと言うのは、大家さんの味方ではありません。あくまで客付け（賃借人の斡旋）をしているだけで、実際の問題の解決に助力する義務まではありません。その辺りの線引きはあいまいかもしれませんが、本件で債務不履行まで請求するのは、難しいでしょう。もちろん不動産業者自身の意識の問題もありますけど・・・
そのような場合には、管理業者或いは大家さんの代理をするコンサルを選任する方が賢明です。大家さんの利益を誰が守ってくれるか？これをしっかり考えていくべきです。


しかし、現実的に少しでも退去時の原状回復の費用を請求できるようにするためには、先ほど書いた退去時の立会でしっかりと、賃借人の故意過失による部屋の損傷をチェックしてください。
現在、貸し部屋の退去時の原状回復というのは、賃借人の故意過失による部屋の損耗以外は、賃貸人の負担とされており、このケースに関わらず部屋の汚れ修復に関する費用請求は、最小限のものしかできないようになっています。本当は、入居時と退去時にしっかりと立ち会って、部屋の現状を確認すべきです。入居時に、立会していますか？立会していればその時の内容を元に修復の費用を請求しましょう。

９月退去後に、新しく賃借人の募集をするでしょうが、ここからは、十分に注意して不動産業者を選んでください。賃借人を連れてくるいわゆる客付け業者と言われる、仲介業者の業務は、賃借人と契約するまでだと思っておいてください。賃料の延滞や不良入居者への対応は、管理業者やコンサルとしてあなた方が信頼できる業者を選定して、「客付け＝仲介業者」「管理＝管理業者やコンサル」「経営＝大家さん」と言った区別で業者を見てみて下さい。

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回答日時：2008年8月 1日(金) 11:56 JSTお礼のコメントを書く

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