遺産分割協議書で解決を

石井 章

行政書士の石井章です。

借地権付きの土地については、相続人全員（5人）で、遺産分割協議書を作成し、それをもとに土地の相続を考えられてはいかがでしょう。4人で相続登記をするのではなく、代表者を決め、いったん土地の所有権を代表者に移転し、その後に売却した代金を四等分するという考え方です。

ご次男との連絡が取れないようですが、相続人4人の実印を押した遺産分割協議書を
作成し、それをご次男に送り、押印してもらって相続手続きをすすめます。

土地を四等分する所有権移転登記をせずに、いったん代表者1人が相続による所有権移転登記をし、その後に売却金額を遺言のとおり、四等分するということです。それを相続人全員の遺産分割協議書で明らかにし、相続手続きを行います。

土地を売却し、その売買代金をご次男を入れた四等分するということになれば、
ご次男は、土地の所有権移転の登記にかかわらなくとも、預貯金の相続と
同じように、売却金額の4分の1を相続してもらうことになります。

行政書士は、遺産分割協議書の作成も不動産売買契約書の作成もできます。

ご相談に応じます。連絡先などは以下から入手ください。
http://t.co/ASgoR8g

簡易裁判所への調停の申立ては、誰かに依頼しなくとも、ご本人でもできます。ただ、裁判所の調停は、手続きに時間がかかりますし、ご次男が調停に出て来なかったり、同意しなければ解決できません。時間のムダです。

ご次男が遺産分割協議書に実印を押さないと前に進みませんが、代表者に土地の所有権を移転をし、売却金額を4等分して相続すれば、相続登記手続きに、ご次男が巻き込まれることはありませんので、前進する可能性が高いのではないでしょうか。

地代の値上げを要求することは、問題ありません。賃貸借契約を結び、地代を定めてから相当年数が経過していますし、経済状況の変化もあります。地主には、地代増額請求権がありますから、地代増額請求書を作成して、賃借人に要求されてはどうでしょう。行政書士は、こうした書類作成業務も行います。

地主が土地を売買することについて、賃貸人の了解は必要ありませんので、売買契約により売却し、登記手続きが済めば、新たな所有権者と賃貸人とが契約交渉をすることになります。

ただし、借地人（賃借人）が借地権の登記や賃借人名義で建物の登記をしていない場合は、新しく土地の所有者となった人に借地権を対抗できないのが原則です。つまり、新地主から明渡しを求められたら応じなければならなくなります。

なお、借地の上に建っている住居が老朽化していても、借地権が終了するということにはなりません。建物が滅失すれば別ですが、仮に老朽化した建物を再築するような場合にも、地主が承諾すれば、借地契約が延長されます。

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回答日時：2013年7月 7日(日) 16:10 JSTお礼のコメントを書く

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