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再投稿です

ご相談者:30代/男性

前回の質問の追記になりますが、建物の名義は伯父です。

伯父名義の建物を私名義に(父は70歳で審査が通らないため)変更したいということです。
1回目のご回答から考えると、伯父ローンの残りを全額返済するために私が銀行等から住宅ローン融資を受け、その額で伯父から買う形になるということですよね?
その際に税金の類はかからないであろうということでしょうか。

土地に関しては祖父名義で、父と伯父以外にも数人兄弟がいるので、父名義にするための相続手続きが必要だということですね。
その際、将来間違いなく父→私の流れになるので、今回一気に祖父→私にしてしまった方が楽なのでしょうか?
また、時間と費用がかかるとお答えいただいていますが、数万円レベルでしょうか、数十万円もかかるのでしょうか?

土地・建物どちらも、特に父や父・私の連名である必要はなく、私だけで問題なければ私にしてしまっても構いません。
近いうちに父に生活費の援助等を行わなければならないので、最初から私名義になっていてもお金の出所は同じことになるからです。

飲み込みが悪く再度の質問で申し訳ありませんが、ご回答のほどよろしくお願いします。

※これを書いているタイミングで、祖父名義の土地も伯父住宅ローンの担保に入っているので土地の名義を先に伯父にしないといけないとの連絡が伯父から入りましたが、そんなひと手間かける必要があるのでしょうか?

30代/男性 | 日付:2010年6月11日(金) 23:42 JST | 閲覧件数: 2,658

叔父名義の建物と祖父名義の土地

佃 泰人

再度お答えします。

叔父名義の建物と祖父名義の土地。
この二つの不動産のうち、建物をご相談者自身が購入すると言うのが基本的な流れです。
その点は、仰るとおりです。

その際の税金は、売主(叔父)側が譲渡益があれば譲渡所得税。
買主側は、
移転登記費用(10万円前後)
不動産取得税(名義が変わってから3ヶ月ぐらいすると通知が来ます。居住用だと税額は、特例があるため、かなり小額です)。
固定資産税の精算(精算する必要があれば)
契約書に貼り付ける収入印紙

住宅ローンを借りる費用
金銭消費貸借契約書への貼付印紙代
抵当権設定の費用
火災保険等の保険料
火災保険料の金額を除くと、住宅ローン関連の諸費用で40万円~50万円程度。

このような費用を見込んでおけばよいのではないでしょうか。

土地に関しては相続で取得できることから購入しないと考えています。
但し、記載されているように相続手続きが必要になります。
私が考えたのは、父の相続分を譲渡してもらうことで、祖父からご相談者名義にしてしまうのが良いのではないかと思います。

これに要する費用は、遺産分割協議書を作成したり、相続登記を申請するなどの費用として20万円~30万円程度かかるのではないかと思います。
また、父親のご兄弟にも各種書類の用意をしていただかないと手続きが進みませんので、これに対する謝礼なども考えておく必要があるかもしれません。
時間的には1ヶ月程度を見ておかれたら良いのではないかと思いますが、祖父の戸籍やお父様のご兄弟の書類等々の準備・取得が必要になるため若干時間がかかるかもしれません。

このあたりは、司法書士に確認しながら作業進めるのがよいでしょう。

土地建物の名義は基本的に相談者の単独名義を想定しています。

叔父の指摘するような土地の叔父名義への変更手続きなどは必要性を感じませんが・・・

祖父の名義の土地の上に叔父の名義の建物があり、それぞれが叔父の住宅ローンの担保に入っていると思います。
この場合、祖父と叔父とは土地の使用貸借(叔父は祖父に地代などを払っていなければ使用貸借。地代を払っていれば賃貸借となります。)という関係であり、更に叔父名義の建物のための担保設定をしても良いとする「物上保証人」と言う関係になります。

ですから、土地をわざわざ叔父名義にする必要はないと思います。しかし、叔父もお父さまの自宅のために住宅ローンまで組んでくれた人ですから、変な誤解の無いようにきちんと説明されるのが、後々の人間関係において重要だと思います。

お父様の兄弟などの相続人等を含めると、関係者がかなりの人数になってくると思います。土地建物の名義の変更も大事ですが、関係者への感謝の気持ちを持ちながら接することも、円満な関係を築く上で重要です。
特に相続においては、もめだすと収集がつかなくなるケースが多々あります。

十分に、ご注意下さい。

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回答日時:2010年6月12日(土) 18:47 JST

2度も丁寧にご回答いただき、ありがとうございました。
土地、建物、相続や名義変更、そもそもの名義貸しなどで、とても複雑で私たち素人では何から始めて良いのかも分かりませんでしたが、しっかりと流れが分かり少し安心しました。
アドバイスいただいたように、周りの人への感謝も含めてしっかりと進めたいと思います。
本当にありがとうございました。

| 30代/男性 | コメント投稿日:2010-06-14 |

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佃 泰人相談件数:244件
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