法的な決着を求めるか、双方歩み寄りを求めるかで対処が違ってきます。

松下 豊太郎

ご相談ありがとうございます。
ご相談文を法的視点で整理すると、次の2点の問題の検証が必要です。
(1)賃貸アパート(区分所有建物)について、重要事項説明(宅建業法35条書面)、契約書面(宅建業法37条書面)の説明責任、記載事項の不備と契約解除の関係、
(2)民法に定めがある瑕疵（かし）＝キズのある意思表示と契約取消しの関係

ａ事実確認
上記(1)(2)いずれの場合も「騒音状況が受忍限度」を超えるかどうかがポイントです。
３階建て以上の集合住宅の場合、通常給排水設備としてポンプ室が設置されます。そのモーター音が、居住環境を害する騒音を発する場合は、防音対策等の対処を家主に求めることができます。玄関扉の開閉音、駐車･駐輪時に発生する音量、エレベーター付近の足音、ドアの開閉音など集合住宅の共用部分で発生する音源は種々あります。

ｂ契約解除の主張根拠の検証
(1)の場合は、騒音の実態が「住環境に不適な程度」であることを立証し、居住に耐えない悪環境な住居である旨の告知義務違反として契約解除を請求する。また(2)の場合は、居住に耐えない騒音があるにもかかわらず、説明時に意図的にポンプを停止させた等、相談者さんが適正な住環境であると、誤った判断をさせたことを立証し、契約解除を請求する。
なお、裁判例は個々の事情・状況を考慮した判決ですから、単純にどの場合も当てはまるとはいえませんので、注意が必要です。

ｃ対処法について
(1)相談者さんが、契約解除権につき法的に決着をつけるのが目的なら、ｂで検証したように請求根拠を示して契約解除と引越し費用など損害賠償請求し、相手が認めない場合、裁判を起し裁判官にその判断をゆだねることになります。
(2)相談者さんが、静かな住環境をもとめることが目的なら、同アパートの他の部屋に代える、他の物件に代えるとともに引越し費用の負担を求めるといった交渉をする選択肢もあります。また、同室家賃の減額交渉をいう選択肢もあります。

相談者さんは宅建業法や民法の定めなどについても、お詳しいようです。
対決姿勢で臨むか、双方歩み寄りを求めるか「どうしたいのか」によって方法が違ってきます。いずれにせよ、スムースに現状が打開できるよう願っております。

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回答日時：2009年12月20日(日) 13:07 JSTお礼のコメントを書く

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