居住用財産の親子間贈与

ご相談者：40代/男性

家族状況
義母（妻の実母）　67歳（独身　夫とは離婚している）
私　41歳　会社員　（年収　800万円～900万円）
妻　39歳　パート　（年収　100万円程度）
子供　　小学生2名

義母が勤めていた時に組んだ現在家族全員の住む家の住宅ローン
残高　850万円程度　（返済は毎月元利で10万円程度）
それ以外に義母には借入（金融機関以外のもの含む）が700万円程度あるとのこと
義母の年金受給額　年間　150万円程度
預貯金等の財産はほとんどありません

当該自宅の評価　　土地　路線価ベース18,726,500円
　　　　　　　　　建物　固定資産税評価額　4,824,301円（ただし築20年）

この義母名義の自宅について義母から「返済がきついため、私に買い取ってもらって住宅ローンも肩代わりして欲しい」と要望がありました（私に現金で買い取るほどの蓄財はありません）。
しかしながら、もともと6、7年前に義母が職を退くときに住宅ローンの返済が難しいため私たち家族に同居を求めてきたので同居していますが、この家自体に私には執着がないため買い取る気はありません（住宅ローンを組むなら自分の気に入った場所で気に入った家を建てる時です）。
それを踏まえ義母は住宅ローンと金利の高い（キャッシング？）ローン100万円を私が肩代わりさえすれば（自分の負担でなくなれば）家を譲ると申しております（名義は私でも妻でもよいようです）。
妻には弟と妹がおります（両名とも既婚別居）。義母を今後とも面倒みていくつもりはありますし、実質的なローンの肩代わり返済はいつでも可能ですが（これまでも間接的に援助してきたわけですし）、今のうちに遺言を書いてもらって自宅は妻に遺すとしてもらう方法では義母が亡くならないと実効性はありませんし、遺留分を考えると将来兄弟間で揉めそうです。自分の家を建てたいと思った時に義母が健在で、今の自宅を売却して家の資金を援助する（同居前提）なら今のうちの遺言もあまり意味がないように思います。
相続税は掛からないケースと思いますが、私としては敢えて、義母が元気なうちに妻に生前贈与を行って話を完結させておきたいと考えています。負担付き贈与になるので住宅ローン債権者（信用金庫）の了解は得なければなりませんが、今まで面倒をみてきたこともありますし、この条件での生前贈与に関して他の兄弟に負い目はありません。納得もしてくれるのではないかと考えていますし、義母には他の兄弟を納得させることを条件にするつもりです。
ついては、
私への生前贈与は贈与税がまとも掛かると思いますので妻にと考えたのですが、居住用財産の親子間贈与なので、本件程度なら贈与税は掛からないですか？
他に良い方法はありますか（税金面で）？
税金が掛かるにしろ掛からないにしろ何か税務署での手続きが必要ですか？
妻名義になったとして、婚姻20年経過後は税金掛からずに私の名義にすることも可能ですか？

40代/男性 | 日付：2010年2月11日(木) 17:36 JST | 閲覧件数: 2,796