任意売却も視野に入れて、金融機関に相談してみてください。

古家 秀樹

○はじめまして、飛鳥（あすか）行政書士法務事務所の古家（ふるいえ）と申します。
○体調不良だったため、回答が大変遅くなってしまい申し訳ございませんでした。


＞持ち家（築１１年マンション）の処分の仕方を教えてください。

＞離婚後、私本人と子供２人の3人で住んでいて、
＞来年3月に再婚と共に相手の住む県に引越しをするので、
＞手放すことにしました。

＞離婚した夫の名義ではなく、 購入当時ローンを組む関係で、
＞名義と連帯債務者は私と私の実父になっています。

＞処分する第一歩として、競売にかけるか任意売却を勧められ、


○処分の方法としては、マンションを売却して売買代金をローンの支払いに充て、
○残りの債務を減らす方法が考えられます。
○その場合の売却方法は不動産競売と任意売却とがあります。
○一般に不動産競売より任意売却のほうが高額で売却できます。


＞9月から返済をストップしています。


○返済を延滞すると遅延損害金が発生します。
○また、正当な理由もなく一定期間延滞した場合には
○借主と連帯債務者に残金全額の支払いを一括でするよう請求されてしまいます。


＞今現在、残額が２３５０万円あり、
＞もし売却できても残額を私が返済できなければ
＞連帯債務者である父への返済要求と、それが出来なければ実家の差し押さえになる、
＞と最近知らされどうしたらよいか悩んでいます。


○そうですね。
○返済できなければ上記のような請求をされる可能性があります。


＞そうならないためには、 父の名義を母に変更するか、
＞親戚に売買契約という形をとって、
＞父に 財産がないという状況にする方法を聞きました。
＞ただそれには、母の籍を抜かないできないと聞きました。


○夫婦間の売買はかなり厳しいと思われます。
○もし親戚の方が購入するにしてもローンを含めた金額で買うことになると思いますので
○ハードルがかなり高くなると思います。


＞私の責任であるのに、
＞ローン返済のない戸建てに住む年老いた両親（実家）に迷惑がかからない方法は
＞ないでしょうか
＞形だけの名義変更など（売買でもよい）
＞何か良い方法がないか困っています。
＞売却しても残額、１０００万円ほどはどうしても残ってしまいます


○形だけの名義変更として親戚の方に売却するなり
○友人の方に売却するなりできるかもしれません。
○しかし形だけの名義変更かもしれませんが、
○買った方には重い責任が伴いますのでかなり厳しいと思われます。


＞しばらく、貸家にして、残額を減らすか
＞（金融公庫からの借り入れなので賃貸はできないと聞いています）


○金融公庫（現・住宅金融支援機構）からの借り入れとのことなので、
○原則、契約で借主が融資住宅に住まなければならない、となっていることと思います。
○ですので、無断で融資住宅を他人に譲渡したり賃貸したりすると、
○機構とお客様との契約に違反することとなり、
○融資金の全額の返済と違約金の支払いを求められる場合があります。
○例外として認められることもあるので、必ず事前に機構の承諾を得てください。

○また、返済の継続が困難となった場合の措置もあります。
○返済計画を見直したり、任意売却をすることで債務を減らしたりします。
○任意売却後に債務が残ってしまった場合には新たに返済計画を検討できます。
○この場合にも措置を受けられるかどうか、まず機構に相談し、
○その後届出をしなければなりません。


＞残額をどうやって返せばよいのか
＞返さずに良い（ということはないと思うのですが）方法はないのか

＞途方にくれています。


○そうですね。
○返さずによいということはありません。
○返済計画の見直しに応じてもらえる場合もあるので
○まずは返済中の金融機関にご相談してみてください。


○また、任意売却も視野に入れて信用できる不動産会社を見つけることも大切です。
○任意売却の方法によっては
○今後の返済額も異なるものと思われます。
○もし、当事務所からのご紹介でもよろしければ、
○不動産会社を紹介させていただくことも可能です。


○一日でも早く解決されることを心よりお祈り申し上げます。


○それでは失礼します。


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回答日時：2009年12月28日(月) 13:09 JST

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