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回答プロ： 鉢須 祐子
住宅ローンについて
ご相談者：30代/男性
すみませんがよろしくお願いします。
今回他県の両親を呼んで、二世帯住宅を新築して一緒に住むことにしました。
9/25引き渡し＆融資完了
予定では、11/末に、自宅の売却完了の予定です。
新築のための融資額３５００万、親名義の自宅売却額２０００万で、１５００万程返済に回したいと考えています。
父親６０歳（自宅の建物名義人）・母親５８歳（自宅の土地名義人）
10月から住宅ローンが開始されるのですが、自宅を売ったお金を繰り上げ返済するのは、相続時精算方式？住み替え特例には当たらないと税務署への電話相談で言われました。
例えば、1500万を親から借りたとして返済契約を行い、返済する形式をとり
６５才を過ぎた時点で相続時精算方式を申請するということだと認識したのですが、返済契約を行っていても６５才を過ぎた時点で相続時精算方式をとったほうがよいのでしょうか？
素人考えとしては、公証役場で契約書を認めてもらい。
１５００万を金利２％で月３３，１２６円・ボーナス９９，６６４で３５年返済すると親が途中で亡くなると思うのですが、返済計画として税務署的には認めてもらえるのでしょうか？（現状の住宅ローンは変動１．４３ ３５年ローンで月１０７０００円の支払です。）
申し訳ありませんが、アドバイスをよろしくお願いします。
30代/男性 | 日付：2009年10月 8日(木) 14:54 JST | 閲覧件数: 2,106
キャッシュフローの観点も忘れずに計画しましょう
ご相談ありがとうございます。
今回のご質問内容ですが、
１．売却資金による住宅ローンへの後日充当は、税務署の回答同様に、住宅等の取得による相続時精算課税制度に該当しないかと思われます。
２．ご依頼者様の親子間における資金貸与ですが（正確には金銭消費貸借契約）、
ご希望の条件ですと、税務署からの承諾は難しいように思われます。
理由といたしましたしては、お父様のご年齢の関係もあり、ご存命の最中に完済が困難であると当初から懸念されるものですので、実質的な贈与契約であるとの判断がなされる可能性があるように思います。
詳細につきましては、最寄りの税務署にご確認いただいた方がよろしいかと思います。
３．お父様の６５歳時点での通常の相続時精算課税制度の活用ですが、こちらにつきましては、全体のキャッシュフローを考える必要があるように思われます。
と申しますのは、繰り上げ返済は経済合理性を考えますと有効な資産運用ではありますが、その反面、資金のキャッシュフローの観点からはデメリットもございます。
例えば、お父様やお母様の相続発生には、名義変更に伴う相続負担の増大も想定されますし、ご依頼者様のライフプラン（例えば離職、再就職、パートナーの離職、お子様の学費資金等）との兼ね合いを含め、 もう一度お考えをなされたらいかがでしょうか。
一度、手元からなくなったご資金を、再度取り戻すことは大変な作業となります。
住宅取得にかかわる資金活用は、今後のライフプラン・マネープランに大きな影響を及ぼします。
税制面のメリットも十分に大切な視点ですが、キャッシュフローの観点も、どうか大切になされてください。
さらに詳しいご相談は下記より承っております。
是非ご活用くださいませ。
http://lifeplancordinator.jp/
どうぞよろしくお願いいたします。
回答日時：2009年10月11日(日) 14:51 JST
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わかりやすいアドバイスありがとうございました。
現実的な、親子間の金銭借り入れ計画等をまたご相談させてください。
| 30代/男性 | コメント投稿日：2009-10-14 |